Os Real Estate Investment Trust, ou REITs, são em Portugal conhecidos como Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI). Correspondem a fundos imobiliários estruturados, tendo por base sociedades anónimas cotadas em bolsa.

Estas sociedades vocacionam-se para o investimento em ativos imobiliários, quer diretamente ou através da participação em outras sociedades investidoras. A sua atividade passa pela aquisição de direitos sobre imóveis, sendo que, em território português, estas sociedades focam-se essencialmente no negócio do arrendamento e são equacionados, grosso modo, investimentos de longa duração. A grande maioria destes imóveis localizam-se em zonas urbanas.

Um dos grandes objetivos dos REITs, aquando do seu surgimento nos Estados Unidos da América, na década de 1960, passava pela possibilidade de criação de investimentos imobiliários por parte de todo e qualquer investidor, não obstante o seu capital ou dimensão. Estes investidores passariam assim a adquirir direitos reais sobre imóveis.

Existem duas tipologias distintas de REITs:

 – Equity REITs: Este tipo de investimento, traduzíveis como REITs de “equidade”, gera rendimentos a longo prazo, provenientes do arrendamento e vendas de imóveis. As receitas provêm, portanto, diretamente dos próprios edifícios detidos;

  • Mortgage REITs ou MREITs: Esta outra variação de REITs diz respeito ao investimento em hipotecas ou títulos hipotecários, como o seu nome indica. Ou seja, são dividendos obtidos não a partir da renda do imóvel mas do spread e juros resultantes dos empréstimos contraídos pelos proprietários dos imóveis;
  • REITS HÍBRIDOS: Resultam duma combinação dos dois REITs previamente apresentados;

Trocado por miúdos, estes Fundos de Investimento vão angariar dinheiro de vários investidores, permitindo a que cada comprador adquira participação na compra de imóveis, explorando neste caso as suas rendas, sem precisarem de ter à sua disposição fundos para comprar um imóvel a pronto.

COMO FUNCIONAM OS REITs?

Por norma, os REITs focam-se num setor específico do imobiliário, apesar de existirem várias Sociedades que investem em diversos ramos em simultâneo. São negociados em bolsa através de ações e divulgados publicamente, caracterizando-se pela sua elevada liquidez, ou seja, pela  sua rapidez de circulação no mercado e também pelo seu elevado volume. Estes investimentos são percepcionados como uma oportunidade clara nos mercados financeiros atuais, devido à confluência de milhões de investidores a operar neste setor.

Como estipulado, estes fundos permitem a um investidor privado comprar pequenas partes de várias carteiras de imóveis sem contrair dívidas, obtendo lucros a partir dos seus arrendamentos. Estes investimentos podem estar relacionados com diversos mercados e tipos de imóveis, como por exemplo: escritórios, centros comerciais, apartamentos, hotéis ou até outras superfícies como hospitais.

O valor destes títulos oscila em bolsa, de acordo com a valorização dos imóveis e tendo sempre por base a lei da procura e da oferta, o modelo mais elementar e responsável por regular os preços no mercado.

Um dos elementos mais estruturais e definidores de uma REIT prende-se com a sua natureza assente na distribuição de dividendos. As REITs não existem para gerar rendimento para a própria sociedade, não valorizando portanto muito em bolsa.

Antes, a sua atividade prende-se com a divisão pura e dura dos dividendos. Para ser classificada como REIT, a empresa terá de distribuir 90% dos seus lucros em dividendos. Por isso, os REITs são perfeitos para manter um cash flow estável do ponto de vista do investidor, ou seja, um fluxo de caixa constante. O fluxo de caixa é uma métrica fulcral para definir o potencial de sobrevivência de uma empresa. A sua viabilidade dependerá da capacidade de existir um fluxo maior de capital a entrar do que a sair.

Investir em REITs não só permite obter dividendos de imóveis sem ter grandes fundos estruturais como contribui para a criação de um portfólio diversificado e protegido contra as inevitáveis flutuações dos mercados e macroeconomia.

É também uma opção inteligente para garantir que o investidor particular tem um rendimento constante, bem como uma proteção contra as subidas de inflação resultantes das sucessivas crises económicas cíclicas. Os imóveis tendem a valorizar nestas circunstâncias, o que irá beneficiar inevitavelmente os membros da sociedade.

COMO INVESTIR A PARTIR DE PORTUGAL?

Percebemos já que os REITs envolvem risco relativamente baixo, permitem a diversificação de propriedades e asseguram um cash flow estável, possibilitando assim a dinamização dos investimentos privados.  Mas de que forma podemos investir nestes fundos a partir de Portugal?

Recentemente, o Governo de Portugal investiu na criação e dinamização das SIGI – as já mencionadas Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária. O objetivo central da sua criação prende-se com a dinamização do mercado de arrendamento.

Há muito que os investidores nacionais procuravam esta forma de dinamização do mercado do Imobiliário, à semelhança das SOCIMI, sociedades semelhantes que operavam em Espanha há já mais de uma década.

Em termos legais, as recentes SIGI têm disposições legais bastante semelhantes às das sociedades anónimas, beneficiando assim de um regime fiscal neutro ou perto disso, ou seja, taxadas com uma baixa tributação.

As aguardadas SIGI, aprovadas em 2019, pelo Decreto-Lei nº19/2019, entraram em vigor no final desse mesmo ano e são, tal como no âmbito internacional, negociadas em bolsa.

O seu capital mínimo corresponde a 5 milhões de euros e para além da sua atividade central, adquirir imóveis para arrendamento e outras formas de exploração, estas sociedades podem ainda adquirir participações em outras sociedades semelhantes ou ainda em fundos de investimento imobiliário.

Em grande parte, estas REIT nacionais têm como objetivo dinamizar o mercado e captar investimento estrangeiro direto, contribuindo assim para uma competitividade superior do setor.

Em Portugal, a constituição das SIGI segue diversas obrigações:

 75% do valor do ativo da Sociedade deverá ser aplicado em imóveis a arrendar;

  •  20% do capital deverá encontrar-se disperso em bolsa;
  • A dívida nunca poderá ser superior a 60% do valor do ativo;

No âmbito da presente crise, o investimento no imobiliário oferece uma possível receita marcada pela rentabilidade a nível dos mercados nacionais.

A título de exemplo da criação destas sociedades em Portugal, a primeira SIGI fundada em Portugal, resultado da parceria entra a Bankinter e a Sonae Sierra, lançou-se com uma carteira de ativos avaliados em 500 milhões de euros, incorporando-se nesta carteira superfícies diversas como espaços comerciais, escritórios e outros imóveis.

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